北京市規(gui)劃和自(zi)然資(zi)源委(wei)員會日前發(fa)布本年度第一批(pi)次(ci)商品住宅用地出(chu)讓(rang)公(gong)告(gao)(gao)的補充公(gong)告(gao)(gao)，針對今年第一批(pi)次(ci)通過(guo)掛牌方式出(chu)讓(rang)的29個(ge)項目，公(gong)布了土(tu)地合理(li)上(shang)限價(jia)格、競建“公(gong)共租賃住房”上(shang)限面積等，并要求競買(mai)人對未(wei)來房屋(wu)售價(jia)及住房最(zui)低品質保障等內容做出(chu)承諾。

據(ju)報道，這是北京市首次公布土地合理(li)(li)上限(xian)價(jia)格(ge)，通過合理(li)(li)控(kong)制地價(jia)，推動商品住宅(zhai)用地供應由(you)“價(jia)高(gao)者(zhe)得”的單一目標向(xiang)完(wan)善市場、促進(jin)土地利用、保(bao)障民(min)生等多目標管(guan)理(li)(li)轉變(bian)。

土(tu)地(di)(di)合理(li)上(shang)限價(jia)格(ge)(ge)(ge)即(ji)北京市為這29個地(di)(di)塊(kuai)(kuai)設(she)置的(de)(de)一(yi)個最高價(jia)格(ge)(ge)(ge)。經測(ce)算，超(chao)過9成(cheng)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)的(de)(de)溢價(jia)率(lv)沒有超(chao)過15%，原來土(tu)地(di)(di)招拍掛“價(jia)高者(zhe)得”，現在(zai)定了(le)(le)上(shang)限價(jia)格(ge)(ge)(ge)，開發(fa)商拿地(di)(di)時(shi)不(bu)再(zai)無序競(jing)爭，而是理(li)性(xing)競(jing)爭，降低了(le)(le)房企(qi)(qi)拿地(di)(di)的(de)(de)成(cheng)本，也降低了(le)(le)土(tu)地(di)(di)流拍或者(zhe)退(tui)地(di)(di)的(de)(de)概率(lv)。土(tu)地(di)(di)合理(li)上(shang)限價(jia)格(ge)(ge)(ge)的(de)(de)設(she)定既(ji)提高了(le)(le)市場信息透明度，也便于企(qi)(qi)業測(ce)算，從而引導(dao)企(qi)(qi)業理(li)性(xing)競(jing)買。

專(zhuan)家(jia)表(biao)示，此舉體(ti)現了土地市場公開、公平(ping)、公正原(yuan)則，有(you)利(li)于實現“穩(wen)地價、穩(wen)房價、穩(wen)預期(qi)”目標。

地(di)(di)價(jia)與房(fang)價(jia)，即面粉與面包(bao)的(de)(de)關系。地(di)(di)價(jia)高(gao)(gao)，房(fang)價(jia)就不可(ke)能低。房(fang)價(jia)主要由地(di)(di)價(jia)、建(jian)筑安裝工程費、稅費和(he)利潤等構成，據了解(jie)，有的(de)(de)地(di)(di)方地(di)(di)價(jia)占(zhan)房(fang)價(jia)30%至40%的(de)(de)份額。土(tu)地(di)(di)招拍掛、價(jia)高(gao)(gao)者得，無疑(yi)是(shi)在人(ren)為地(di)(di)推高(gao)(gao)土(tu)地(di)(di)價(jia)格(ge)，盡管有“競價(jia)+熔斷”“競價(jia)+搖號”措(cuo)施，但(dan)各地(di)(di)地(di)(di)王仍是(shi)層出不窮(qiong)。設置土(tu)地(di)(di)合理上限價(jia)格(ge)，從(cong)土(tu)地(di)(di)出讓的(de)(de)環(huan)節(jie)調控地(di)(di)價(jia)，未來地(di)(di)王難以出現。這(zhe)一(yi)舉措(cuo)具有借鑒意義(yi)。

以前政策主要是(shi)“限(xian)房價(jia)，競地價(jia)”，現在(zai)設置土(tu)地合理(li)上(shang)限(xian)價(jia)格(ge)(ge)、直接從土(tu)地出(chu)讓環節做文章，這對于“穩(wen)地價(jia)、穩(wen)房價(jia)、穩(wen)預期”有(you)著重(zhong)要意義。樓(lou)市調(diao)控易陷入邊(bian)調(diao)控邊(bian)上(shang)漲的(de)困(kun)局與怪圈。近(jin)期不斷有(you)新聞(wen)報道房價(jia)上(shang)漲的(de)消息，如新聞(wen)報道“土(tu)地價(jia)格(ge)(ge)一(yi)再突破上(shang)限(xian)，銀川樓(lou)市未來將如何(he)發展”等，國(guo)家相關部門(men)也(ye)已(yi)就房價(jia)問題約談多個城市。總而言之，樓(lou)市調(diao)控一(yi)直是(shi)道難(nan)解的(de)題。

從土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)環(huan)節抑(yi)制(zhi)房價、調控房地(di)(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)，可(ke)謂政(zheng)策(ce)調控新趨勢。今(jin)年2月，國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)部(bu)要(yao)求全國(guo)22個重點城市(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)實行“兩集(ji)中(zhong)”政(zheng)策(ce)，即集(ji)中(zhong)發布出(chu)讓(rang)公告和集(ji)中(zhong)組織出(chu)讓(rang)活動(dong)，原則上(shang)每年不超過3次。土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)集(ji)中(zhong)供(gong)(gong)(gong)應(ying)，本質上(shang)是穩(wen)(wen)預(yu)期(qi)、穩(wen)(wen)地(di)(di)(di)價。住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)“兩集(ji)中(zhong)”，什(shen)么時候供(gong)(gong)(gong)地(di)(di)(di)，什(shen)么樣的(de)地(di)(di)(di)，城市(shi)(shi)供(gong)(gong)(gong)地(di)(di)(di)計劃將十分(fen)明確。如此一(yi)(yi)來，一(yi)(yi)年到底有(you)(you)多(duo)少地(di)(di)(di)供(gong)(gong)(gong)應(ying)，開發商(shang)就有(you)(you)了預(yu)期(qi)，有(you)(you)空(kong)間(jian)和時間(jian)深思熟慮要(yao)不要(yao)拿地(di)(di)(di)。以(yi)前(qian)由于信息不透明，開發商(shang)不知道后面還有(you)(you)沒有(you)(you)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)(gong)應(ying)，于是搶地(di)(di)(di)、高價競地(di)(di)(di)的(de)現象就時常出(chu)現，這(zhe)也(ye)變相地(di)(di)(di)拉高了土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)價格(ge)。實行住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)“兩集(ji)中(zhong)”，與公布土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)合理(li)價格(ge)上(shang)限有(you)(you)著同樣的(de)作用，都從土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)環(huan)節著手，都有(you)(you)著穩(wen)(wen)預(yu)期(qi)、穩(wen)(wen)地(di)(di)(di)價、穩(wen)(wen)房價的(de)作用。

針對近期(qi)城市房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)上漲(zhang)(zhang)之(zhi)勢頭，有專家呼(hu)吁，盡(jin)快按(an)國土資源部門(men)出臺的(de)“兩(liang)集中(zhong)”辦法(fa)出臺土地(di)供應計劃，尤(you)其是(shi)(shi)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)上漲(zhang)(zhang)幅度較(jiao)大(da)、庫(ku)存消化周期(qi)不(bu)足10個月的(de)熱點城市。如果說土地(di)出讓“兩(liang)集中(zhong)”是(shi)(shi)從穩預期(qi)的(de)角度穩地(di)價(jia)(jia)(jia)、穩房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)，那么北(bei)京公布(bu)土地(di)合理上限(xian)價(jia)(jia)(jia)格，就是(shi)(shi)直(zhi)接“按(an)住”地(di)價(jia)(jia)(jia)不(bu)往上躥，通過穩地(di)價(jia)(jia)(jia)來穩房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)，繼而穩預期(qi)。

目前樓市政策調控多從限(xian)購、限(xian)售等房地產(chan)(chan)整個(ge)(ge)產(chan)(chan)業的終端(duan)環節著(zhu)手，難以標本兼治，而北京公布土(tu)地合理上限(xian)價格這(zhe)一政策具(ju)有(you)了(le)導向性。從土(tu)地出讓環節、整個(ge)(ge)產(chan)(chan)業的源頭著(zhu)手，或將起到根治的作(zuo)用，但具(ju)體影響(xiang)如(ru)何(he)還(huan)有(you)待檢驗。

有(you)觀點認(ren)為，“兩(liang)集(ji)中(zhong)”加上“合理土地(di)(di)上限(xian)價格”，實際上是政府從土地(di)(di)價格上進行了讓步，并且(qie)通過(guo)各種(zhong)細(xi)致管(guan)控，使開發(fa)商必須從未來新(xin)房(fang)售價上讓利給(gei)購房(fang)者(zhe)，這對剛(gang)需或剛(gang)改購房(fang)者(zhe)都是利好。可以分析，面對樓市(shi)(shi)房(fang)價不斷(duan)上漲(zhang)之勢(shi)，土地(di)(di)限(xian)價或成樓市(shi)(shi)調控新(xin)趨勢(shi)。

土地(di)(di)仍是(shi)(shi)房地(di)(di)產的(de)核心，政(zheng)策(ce)調控從土地(di)(di)環(huan)節著(zhu)手(shou)，既(ji)可以是(shi)(shi)“殺(sha)手(shou)锏”也可以是(shi)(shi)“穩定閥”，土地(di)(di)溢價空(kong)間減少，也將(jiang)倒逼房企經營管理與創新能(neng)力的(de)升級。