近年來房(fang)地(di)產(chan)調(diao)控政策越來越注(zhu)重(zhong)(zhong)因城施策、綜(zong)合施策。穩(wen)地(di)價(jia)、穩(wen)房(fang)價(jia)、穩(wen)預期，成(cheng)為建立房(fang)地(di)產(chan)調(diao)控長(chang)效機制的(de)重(zhong)(zhong)要組成(cheng)部分。從長(chang)期看，遏制地(di)方政府(fu)的(de)賣地(di)沖(chong)動，還(huan)需完善相應機制，使地(di)方政府(fu)財政收入能(neng)夠開源，有(you)所保障。

近日，北京發(fa)布(bu)了本年(nian)度首批住宅(zhai)地塊集中出讓公告(gao)，給地價上了一(yi)道(dao)緊箍咒，很有(you)些(xie)風向標的意義(yi)。

先看(kan)看(kan)公(gong)告的亮點(dian)。其一，這(zhe)是(shi)(shi)北京(jing)首(shou)次提(ti)出在土地(di)拍(pai)賣前(qian)(qian)公(gong)告地(di)價上(shang)限(xian)(xian)，之(zhi)前(qian)(qian)北京(jing)雖早已設(she)定過地(di)價上(shang)限(xian)(xian)，但拍(pai)地(di)前(qian)(qian)，這(zhe)個(ge)上(shang)限(xian)(xian)是(shi)(shi)不公(gong)布的，只有(you)拍(pai)地(di)時開發商(shang)舉牌達(da)到(dao)上(shang)限(xian)(xian)時，才會現(xian)場宣布。價格方面，大部分地(di)塊溢價率(lv)將低于15%。也就是(shi)(shi)說，政府準(zhun)備讓利，開發商(shang)不需要(yao)頭腦發熱任性拍(pai)地(di)了。

其二，這(zhe)次北(bei)京(jing)共有29個(ge)住宅地塊(kuai)集中(zhong)出讓，每個(ge)地塊(kuai)都(dou)設定(ding)了房(fang)價(jia)指(zhi)導意見，開發商須承諾未來售價(jia)不(bu)高于這(zhe)一(yi)(yi)價(jia)格。這(zhe)意味著，北(bei)京(jing)這(zhe)些未來新(xin)入市的(de)新(xin)房(fang)每一(yi)(yi)個(ge)都(dou)將(jiang)是限價(jia)房(fang)。限價(jia)，將(jiang)是北(bei)京(jing)新(xin)房(fang)銷售的(de)常態。

其(qi)三，北京(jing)要求中標開發商須(xu)承諾(nuo)品(pin)質(zhi)保障。這兩年實施限價房以來，消費(fei)者屢(lv)屢(lv)抱怨(yuan)房屋品(pin)質(zhi)下降，花了大筆的(de)錢卻買了雞(ji)肋產品(pin)。這一條，就(jiu)是堵上這個漏(lou)洞。

從這(zhe)些(xie)政(zheng)策看，不(bu)得不(bu)說，為了(le)實現穩(wen)地價(jia)(jia)、穩(wen)房價(jia)(jia)這(zhe)個(ge)大目標，北京很是花(hua)了(le)些(xie)心思。這(zhe)些(xie)年，房價(jia)(jia)和(he)地價(jia)(jia)究(jiu)竟“誰推(tui)高誰”一直爭論不(bu)休。一旦“地王”拍出，便會有(you)人發(fa)出“面粉漲(zhang)價(jia)(jia)，面包豈(qi)有(you)不(bu)漲(zhang)的(de)道理”的(de)感嘆。從經濟學上(shang)說，在市場經濟條(tiao)件下，地價(jia)(jia)上(shang)升是成(cheng)本(ben)因素(su)，成(cheng)本(ben)高了(le)，很可能會將其(qi)轉嫁到最終的(de)商品價(jia)(jia)格里，不(bu)過商品價(jia)(jia)格還(huan)受供需關系等(deng)多種因素(su)影(ying)響。當然，面粉價(jia)(jia)格上(shang)漲(zhang)會在一定程度上(shang)影(ying)響人們對面包價(jia)(jia)格的(de)預期，地價(jia)(jia)和(he)房價(jia)(jia)的(de)關系也是如此。

正是基(ji)于這個(ge)原(yuan)因(yin)，近年來房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產調控(kong)政策(ce)越來越注重因(yin)城(cheng)施策(ce)、綜合施策(ce)。穩(wen)地(di)(di)(di)(di)價、穩(wen)房(fang)(fang)(fang)價、穩(wen)預(yu)期(qi)，成為建立房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產調控(kong)長效(xiao)機制(zhi)的(de)重要組成部分。北(bei)京(jing)這次(ci)首次(ci)建立“房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)聯(lian)動、一(yi)地(di)(di)(di)(di)一(yi)策(ce)”會(hui)商機制(zhi)，把原(yuan)來預(yu)售環(huan)節(jie)的(de)限價前置到了(le)土地(di)(di)(di)(di)出讓環(huan)節(jie)，就是為了(le)發(fa)揮兩者的(de)聯(lian)動效(xiao)應。

當前，全球不少國家為(wei)應對疫情提(ti)振經濟而超(chao)發貨幣(bi)，我國面臨著輸入型通脹壓力，房(fang)地(di)產(chan)等(deng)資產(chan)價格有蓄勢待漲的苗頭。在這種情況下，今(jin)年以來各地(di)紛紛打出了針對房(fang)地(di)產(chan)的政(zheng)策組合拳。可以看(kan)出我國調控房(fang)價的決心，相關舉措在短期內已經產(chan)生了一(yi)定效果。

但也應(ying)該(gai)看到，這些政策很多(duo)仍是行政性的。長期(qi)而言，要逐漸建立(li)房(fang)(fang)地產調控長效(xiao)機制(zhi)，不能過(guo)多(duo)依(yi)賴行政性措(cuo)施(shi)。不然的話，要管住房(fang)(fang)價這匹馬，政策補丁只能越打(da)越多(duo)，今年各地調控政策密集出(chu)臺就在一定程度上(shang)顯露出(chu)這個趨(qu)勢，須引(yin)起有(you)關(guan)地方和部門重視。

另外，考慮到(dao)地(di)(di)方政府(fu)(fu)財(cai)政收(shou)(shou)入中(zhong)土地(di)(di)出(chu)讓(rang)仍占相當大的(de)比重，特(te)別是在疫情等各(ge)種(zhong)因(yin)素影響下，各(ge)地(di)(di)開(kai)支加大，收(shou)(shou)入來源卻沒(mei)有多大變化。為此(ci)，遏制(zhi)(zhi)地(di)(di)方政府(fu)(fu)的(de)賣地(di)(di)沖動，長期看還需完善相應機制(zhi)(zhi)，使地(di)(di)方政府(fu)(fu)財(cai)政收(shou)(shou)入能夠開(kai)源，有所保(bao)障。