10日-11日，因(yin)報名企業眾(zhong)多而延期(qi)舉行的北(bei)京首輪土拍(pai)迎來競(jing)價(jia)出讓環(huan)節。開拍(pai)首日，12宗地塊(kuai)以516.19億元成(cheng)交，但其中7宗地塊(kuai)因(yin)觸及(ji)“競(jing)地價(jia)”“競(jing)政府持有產(chan)權份額(e)”雙頂，轉入競(jing)高(gao)標準商品住宅建設方案投報程序，競(jing)得開發(fa)商仍(reng)處待定狀態。

今(jin)年(nian)(nian)是執行“雙(shuang)集中”供地(di)(di)政策的(de)第一(yi)年(nian)(nian)，在(zai)北京之前，長春(chun)、廣州(zhou)、無錫、重(zhong)慶、杭州(zhou)等(deng)地(di)(di)已完成(cheng)(cheng)首輪出讓。目(mu)前來看(kan)，各地(di)(di)土地(di)(di)熱度(du)分(fen)化加(jia)劇。重(zhong)慶、杭州(zhou)、無錫等(deng)地(di)(di)土地(di)(di)市場熱度(du)高企，杭州(zhou)超過(guo)七成(cheng)(cheng)地(di)(di)塊溢價率(lv)觸頂，重(zhong)慶近(jin)半地(di)(di)塊溢價率(lv)超50%，但首個公開競拍的(de)長春(chun)，首輪土拍的(de)38宗(zong)土地(di)(di)中，32宗(zong)以底價成(cheng)(cheng)交，2宗(zong)流拍。

北京首日競拍競爭激烈

資料(liao)顯示，此(ci)次北京(jing)首批集中供應30宗地塊，約169公頃，建筑規模(mo)約345萬平(ping)方米，掛牌(pai)起始(shi)價達1035.81億元，約占2021年(nian)宅(zhai)地供應計劃33%。

地(di)塊共涉(she)及12個區，其中15宗位于(yu)(yu)中心城區，建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積約73公(gong)(gong)頃，占比(bi)約43%；位于(yu)(yu)多點及副中心地(di)區項(xiang)目11宗，建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積約72公(gong)(gong)頃，占比(bi)約43%；位于(yu)(yu)生態涵養(yang)區項(xiang)目4宗，建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積約24公(gong)(gong)頃，占比(bi)約14%。

為了更好控制房地價(jia)格(ge)，此次出讓(rang)(rang)結(jie)合(he)相關宗地所在區域市場供(gong)求、功能(neng)定位等因素合(he)理確定競買條件和(he)交易方式(shi)。建立“房地聯動、一地一策”會(hui)商(shang)機制，加強精準調控；引入(ru)房屋(wu)銷(xiao)售價(jia)格(ge)引導機制，將價(jia)格(ge)引導前置到土地出讓(rang)(rang)環節。

據(ju)悉(xi)，10日，北京共(gong)有12個(ge)地(di)(di)塊現(xian)場競拍，總(zong)成交(jiao)(jiao)金額為516.19億(yi)元，成交(jiao)(jiao)住(zhu)宅用地(di)(di)規劃(hua)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積102萬平方米(mi)，相當于2020年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)成交(jiao)(jiao)住(zhu)宅用地(di)(di)規劃(hua)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積的15.7%。具體來(lai)看，12宗(zong)(zong)地(di)(di)塊全(quan)部達到預設地(di)(di)價上限后(hou)，進入競政府產權份額或競配建(jian)(jian)公租(zu)房面積階段。其中，7宗(zong)(zong)地(di)(di)塊因觸及雙頂，轉入競高(gao)標準商(shang)品住(zhu)宅建(jian)(jian)設方案投報程序，分別為海淀區樹村2宗(zong)(zong)地(di)(di)、朝陽區王四營(ying)3宗(zong)(zong)地(di)(di)塊、崔(cui)各莊1宗(zong)(zong)地(di)(di)塊、豆各莊1宗(zong)(zong)地(di)(di)塊。

出讓文(wen)件顯(xian)示(shi)，參(can)加投報的(de)競(jing)買人需于現場(chang)競(jing)價(jia)后第(di)10個工作日提(ti)交投報高標準商品住宅(zhai)建(jian)設方案申請書包括綠色建(jian)筑(zhu)、裝配式(shi)建(jian)筑(zhu)、超低能(neng)耗(hao)建(jian)筑(zhu)、依據技術(shu)應用和管理模式(shi)。

例如，位于(yu)海淀樹村的兩(liang)個地塊，分別經過41輪競(jing)價(jia)(jia)和42輪競(jing)價(jia)(jia)達到57.3億元(yuan)和63.7億元(yuan)地價(jia)(jia)上限(xian)，并觸及20%政府產權份額比例上限(xian)。上述地塊房(fang)價(jia)(jia)上限(xian)為11.2萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，這也意(yi)味著，購(gou)房(fang)人購(gou)買商品(pin)房(fang)價(jia)(jia)格將不(bu)超過8.96萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，獲得(de)80%產權。但由于(yu)該地塊進(jin)入高標(biao)準商品(pin)住(zhu)宅建設(she)方(fang)案投報(bao)程序，競(jing)得(de)企業仍然待定(ding)。

貝(bei)殼(ke)研究院(yuan)高(gao)(gao)級分析師潘浩(hao)表(biao)示，北京首日(ri)競拍(pai)競爭激烈，保證金(jin)總額高(gao)(gao)達1580億元，足(zu)以(yi)看到(dao)房(fang)企(qi)(qi)的熱(re)情。但(dan)對于大多數房(fang)企(qi)(qi)來說(shuo)，根本拍(pai)不到(dao)地(di)，資金(jin)較差(cha)房(fang)企(qi)(qi)只能觀(guan)望。

“雙集中”下土地溢價率趨穩

雖然北(bei)京(jing)成交地(di)(di)(di)塊金額觸頂，但(dan)從溢價(jia)率來看，成交溢價(jia)率為7.7%，較此前設置的8.6%的上限溢價(jia)率有所下調。中原地(di)(di)(di)產首席(xi)分析師(shi)張大偉表示，低溢價(jia)率將成為北(bei)京(jing)供地(di)(di)(di)很長一段時間的主(zhu)旋律。北(bei)京(jing)壓制“地(di)(di)(di)王”的態度非(fei)常堅決，30宗地(di)(di)(di)塊分別(bie)根據地(di)(di)(di)塊位置優質程度，在競(jing)拍(pai)階段都做了特(te)殊要求。

貝殼(ke)研究院日前發布的(de)4月居住用(yong)地(di)市(shi)場月報(bao)顯示，4月全(quan)(quan)國351城住宅用(yong)地(di)成(cheng)交(jiao)規劃建筑面積(ji)累(lei)計同(tong)(tong)(tong)比下滑8.4%，成(cheng)交(jiao)金額(e)累(lei)計同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)速收(shou)窄至5.7%。全(quan)(quan)國351城住宅用(yong)地(di)成(cheng)交(jiao)溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)19.3%，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)長5.5個百(bai)分點(dian)，其中(zhong)6座集中(zhong)供地(di)城市(shi)成(cheng)交(jiao)溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)較2020年成(cheng)交(jiao)溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)增(zeng)長9.5個百(bai)分點(dian)，控制良好，全(quan)(quan)國價(jia)(jia)率(lv)的(de)上漲(zhang)主要來自非集中(zhong)供地(di)城市(shi)。

CRIC數據顯示(shi)，全國土(tu)地(di)(di)市場經營性用(yong)地(di)(di)成(cheng)交建(jian)筑面積(ji)也降(jiang)至13428萬(wan)平方米(mi)，同環比分別下降(jiang)42%和(he)14%。例(li)如(ru)，廣(guang)州首(shou)批(pi)集中供地(di)(di)中，大幅提升供應量，完成(cheng)2021年(nian)(nian)國有建(jian)設用(yong)地(di)(di)供應計劃中住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)建(jian)設用(yong)地(di)(di)面積(ji)40.4%，成(cheng)交居住(zhu)用(yong)地(di)(di)規劃建(jian)筑面積(ji)相當于2020年(nian)(nian)全年(nian)(nian)的一半(ban)以上，土(tu)地(di)(di)成(cheng)交樓(lou)(lou)面價(jia)(jia)均(jun)價(jia)(jia)卻(que)較2020年(nian)(nian)全年(nian)(nian)成(cheng)交樓(lou)(lou)面價(jia)(jia)下滑15.3%。

潘浩表示，5月(yue)到6月(yue)初將進入首(shou)批次(ci)集(ji)中供(gong)地(di)高潮部分，而4月(yue)的集(ji)中供(gong)地(di)僅(jin)僅(jin)為(wei)試(shi)水(shui)階段，全(quan)國(guo)住宅用地(di)市場穩地(di)價效果初步顯(xian)現。

CRIC研究(jiu)中心研究(jiu)員馬千里表(biao)示，受集中供地(di)影(ying)響，多(duo)個(ge)房(fang)企(qi)土儲告(gao)急(ji)，加之(zhi)上半年企(qi)業(ye)現金流較(jiao)為充裕，房(fang)企(qi)拍地(di)積(ji)極性較(jiao)高，刺激土地(di)市場熱(re)度上漲。但(dan)整體(ti)來看，由于房(fang)企(qi)資(zi)金量(liang)受限，非熱(re)點(dian)城(cheng)市土地(di)價格明顯穩定。同時，熱(re)點(dian)城(cheng)市土地(di)側調(diao)控方向(xiang)由單純的“控溢價”向(xiang)“控地(di)價、控房(fang)價”過渡，調(diao)控效果初顯。

土地市場分化加劇

5月8日，杭州首批集(ji)中(zhong)(zhong)供(gong)地(di)收(shou)官，兩日成交總額(e)高(gao)達1178.2億(yi)(yi)元(yuan)。成功出讓的57宗地(di)塊中(zhong)(zhong)，44宗地(di)達到封(feng)頂價，平均自(zi)(zi)持(chi)比例(li)(li)達16%。其(qi)中(zhong)(zhong)，杭州地(di)上(shang)房地(di)產集(ji)團有限公(gong)司以10.92億(yi)(yi)元(yuan)上(shang)限價競得(de)(de)的城東(dong)(dong)濱湖(hu)新區單元(yuan)自(zi)(zi)持(chi)比例(li)(li)達40%；建發地(di)產競得(de)(de)的拱墅區祥符東(dong)(dong)單元(yuan)地(di)塊，則需自(zi)(zi)持(chi)38%。

重慶市轄區住宅用地“兩集(ji)中(zhong)”出讓(rang)，46宗土地成(cheng)功出讓(rang)，其中(zhong)，22宗地成(cheng)交溢價(jia)率(lv)超(chao)過50%，最(zui)高溢價(jia)率(lv)達到130%，平(ping)均(jun)溢價(jia)率(lv)也達到42%。無錫首批(pi)集(ji)中(zhong)供地的16宗土地，成(cheng)交總(zong)額256億元。其中(zhong)，15宗達到限價(jia)競租賃階段。

與上述城市(shi)不同的(de)是(shi)，沈(shen)陽和長(chang)春相對(dui)較為冷(leng)淡，尤其(qi)長(chang)春平均(jun)溢(yi)價率僅(jin)有3.3%，大部(bu)分地塊(kuai)底價成交，還(huan)出現了(le)終止掛牌、流拍(pai)的(de)現象。

CRIC研究中心研究員(yuan)謝陽春表(biao)示，“分化”是行業(ye)規(gui)模增(zeng)速放緩后的(de)市(shi)場常態，從4月的(de)六個(ge)集中供地(di)的(de)城(cheng)市(shi)來看，不同(tong)城(cheng)市(shi)土拍冷熱不均。

從企(qi)(qi)(qi)(qi)業投資熱情也可(ke)窺知一二。謝陽春介紹，首批(pi)進行集(ji)中(zhong)供地(di)拍(pai)賣(mai)的城市中(zhong)，廣州(zhou)(zhou)、無錫、杭州(zhou)(zhou)等(deng)(deng)都是開發(fa)商重點(dian)關注(zhu)的核心城市，且由于不乏優質(zhi)地(di)塊供應，導致房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)拿地(di)積極性相(xiang)對較高。有些房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)為(wei)(wei)(wei)提高競得(de)概率，使用多個(ge)馬(ma)甲(jia)公司共同(tong)參拍(pai)一宗地(di)塊。房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)規模上，廣州(zhou)(zhou)、無錫等(deng)(deng)地(di)，一半以上地(di)塊均為(wei)(wei)(wei)50強房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)所獲，但反觀長(chang)春成交(jiao)38宗地(di)塊，僅有3宗地(di)塊被50強房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)競得(de)，其他拿地(di)房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)均為(wei)(wei)(wei)中(zhong)小房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)或(huo)本地(di)房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)競得(de)。

“除了(le)不(bu)同(tong)城市(shi)的熱度有(you)所分化以外，同(tong)一城市(shi)內部也出現分化。”謝(xie)陽(yang)春說，與無錫(xi)、重慶八成地(di)(di)塊(kuai)可比(bi)地(di)(di)價(jia)上漲(zhang)不(bu)同(tong)，廣州(zhou)首次集(ji)中拍地(di)(di)中，可比(bi)地(di)(di)價(jia)上漲(zhang)和下跌的地(di)(di)塊(kuai)分別占46%和54%，分化顯著。其中，廣州(zhou)南沙、黃埔區(qu)還誕生了(le)兩宗新的單價(jia)地(di)(di)王，而增城、從化、花都等區(qu)域地(di)(di)塊(kuai)則以底價(jia)成交為主，且流拍的6宗地(di)(di)均集(ji)中于此(ci)。